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2014年房?jī)r(jià)(下跌)暴跌有可能嗎(圖)?
作者:加固公司  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2014/3/25 13:42:45  點(diǎn)擊:3184

    股語道,炒股必須聽黨話,這事聽著好像有點(diǎn)不靠譜,其實(shí)不但很有道理,而且非常有可操作性。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是,不光是炒股需要聽黨話,你要想抓住市場(chǎng)中的機(jī)會(huì),必須要跟著政策走才行。2014年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問題,這會(huì)帶來住房剛需,2013年房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%,今年我們提出GDP增速保持在7.5%,城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人,在這樣的情況下,說房?jī)r(jià)會(huì)暴跌是不現(xiàn)實(shí)的,F(xiàn)在有些人認(rèn)為:房?jī)r(jià)一定要暴跌,如何如何?蓪(shí)際上,房?jī)r(jià)暴跌只是一種妄想。

  房?jī)r(jià)暴跌與什么有關(guān)系?從國(guó)際上看,房?jī)r(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率超過60%的時(shí)候,房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)候城鎮(zhèn)化率超過70%;日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%;歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%,F(xiàn)在就中國(guó)城鎮(zhèn)化率來看,樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。但是我們也要看到,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是扭秧歌經(jīng)濟(jì),有漲有降,可以說今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng),加上目前信貸政策的收緊,房地產(chǎn)商日子不好過了。個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤降價(jià)處理,但這并不是說房?jī)r(jià)都要降了,資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤。我的觀點(diǎn)是今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞。

  今年政府首次提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”,很多人都在問什么是“分類調(diào)控”,其實(shí)這個(gè)很好理解,中國(guó)地方很大,各地情況不同,如果全國(guó)用一種調(diào)控方式進(jìn)行,很多地方政策會(huì)水土不服。分類調(diào)控是指針對(duì)各地不同市場(chǎng)采用不同調(diào)控模式和政策,比如一線城市增加供給,三、四線城市控制供給。這種調(diào)控變化證明中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)節(jié)更加尊重經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。

   之所以這樣說,是因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在很多方面還帶著濃厚的行政色彩,也就是大家常說的“政策市”痕跡很重。所以咱們要想做什么事情,尤其是要想做好,對(duì)政策的理解、把握、揣摩是非常有必要的。最近這兩天,滿是房?jī)r(jià)要暴跌的新聞。一會(huì)兒說,北京房子大幅降價(jià),一會(huì)兒又說,杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩盤。經(jīng)過個(gè)別媒體一番忽悠,老百姓心里難免犯嘀咕,心想這房?jī)r(jià)確實(shí)不低了,會(huì)不會(huì)真的要崩呢?原來說一線城市最堅(jiān)挺,現(xiàn)在連北京、杭州都挺不住了,長(zhǎng)春還能有好嗎?這事看房?jī)r(jià)基本跌不了,至少不會(huì)出現(xiàn)暴跌,弄不好還是平穩(wěn)上漲。原因何在?先說這全國(guó)的降價(jià),北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙開盤,毛坯房銷售均價(jià)2.1萬元/㎡,比之前萬科預(yù)計(jì)的2.6萬元/㎡的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/㎡,即使去掉精裝修,萬科橙此次開盤價(jià)也要比預(yù)期低3000元/㎡左右。

    據(jù)內(nèi)部消息透露,這則新聞出來之后,給萬科幾位高管恨壞了。實(shí)際原因是,人家那是限價(jià)房,政府就讓賣這么多,咋一下就變成擾亂市場(chǎng)了呢?再說,大興距離北京,就跟咱德惠距離長(zhǎng)春似的,大興的房?jī)r(jià)哪能代表北京呢?如果說萬科這次躺槍有點(diǎn)冤,可在同樣出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暴跌”的杭州,開發(fā)商又是另外一個(gè)角色。一開始,媒體說杭州樓價(jià)基本是腰斬。后來浙江省工商局調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些東東都是開發(fā)商自己忽悠的,“慘遭腰斬”的只有一套房,“尸橫遍野”只出在廣告上。工商局給他們定性了,說這叫擾亂市場(chǎng),虛假宣傳。這陣子唯一看到真降價(jià)的,就是常州九龍倉樓盤,從6300元/㎡,直接打到4800元/㎡,結(jié)果有一些剛買房一周就遭遇降價(jià)的房主,憤怒地將售樓處砸個(gè)稀巴爛,并且一直占據(jù)那里,輪流值班等說法。其實(shí),如果房?jī)r(jià)真降了,對(duì)各位來說有啥好處呢。有房子的顯然不希望房?jī)r(jià)跌,即使用于自住的也不例外。而沒房子的,您也別吹房?jī)r(jià)跌了好。如果樓市像日本那樣崩盤了,我敢擔(dān)保整個(gè)大中國(guó)沒幾個(gè)人能受益,因?yàn)榉康禺a(chǎn)的低迷很快會(huì)傳導(dǎo)到許多行業(yè)。所以從政府的角度講,防暴跌遠(yuǎn)比防暴漲重要,因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲是一部分人的利益受損,而暴跌是全中國(guó)人利益受損。

   政府的態(tài)度再明確不過,您沒見這幾天開發(fā)商再融資又開閘了,而且根據(jù)兩會(huì)上的雙向調(diào)控精神,基本上就是漲了要壓著,跌了要托著。也就意味著,像長(zhǎng)春這樣的二三線城市一旦出現(xiàn)點(diǎn)暴跌的苗頭,什么限購啥的政策就全撤了,改成全力救市。這也不難理解,因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定在7.5%,還得靠房地產(chǎn)撐住基礎(chǔ),才有改革的空間和余地,所以房?jī)r(jià)肯定不能暴跌,但也不會(huì)暴漲,因?yàn)閮蓸佣际钦幌胍摹?/P>

  房子的暴利時(shí)代過去了,而增值收益變少了,就得看租售比咋樣,就是房屋總值和年租金的比率。比如我媽有一套房子,能賣57萬,現(xiàn)在年租金才1.5萬,刨了采暖費(fèi)剩下的更少,租售比30多倍。而如果換成57萬的5年期國(guó)債,一年收入3萬還免稅,這樣的房子你不賣還等啥,除非你預(yù)期它能漲到65萬,但這并不現(xiàn)實(shí)。最關(guān)鍵的是,實(shí)施信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅已經(jīng)不遠(yuǎn),如果房子多了,以后成本更高,這些大家都該考慮。

 

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